受新型冠狀病毒導致的肺炎疫情（以下簡稱“新冠肺炎疫情”）影響，不少以線下消費為主的餐飲行業(yè)、影院和經(jīng)濟實力相對較弱，抗風險能力較差的中小微企業(yè)，正面臨著前所未有的“寒冬”，租金壓力不言而喻。

為此，不少“中國好房東”如保利商業(yè)、萬達商管集團、寶龍商業(yè)、華潤置地等近千家企業(yè)主動放棄自身利益，提出了階段性減租、免租、免物業(yè)費的政策。上述企業(yè)的行為讓我們切實感受到了企業(yè)社會責任。

但是，并非所有的中小微企業(yè)都有幸能遇到“中國好房東”，在新冠肺炎疫情肆虐的非常時期，關于租金減免事宜，是否只有出租方行慈善之舉，才能減免，是否有相關的法律、法規(guī)及政策性規(guī)定？針對該問題，本文進行如下解讀，以供參考。

（一）不可抗力

1、何為“不可抗力”

根據(jù)《中華人民共和國民法總則》（以下簡稱“《民法總則》”）第一百八十條第二款及《中華人民共和國合同法》（以下簡稱“《合同法》”）第一百一十七條第二款之規(guī)定，不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。

2、適用不可抗力產(chǎn)生的法律后果

根據(jù)《民法總則》第一百八十條第一款及《合同法》第一百一十七條第一款之規(guī)定，因不可抗力導致不能履行合同的，可以部分或全部免除責任。

3、本次新冠肺炎疫情是否屬于不可抗力

根據(jù)上文所述，本次疫情是否屬于不可抗力，應同時滿足三個條件，即不能遇見、不能避免、不能克服。新冠肺炎疫情自2019年底爆發(fā)，2020年1月世界衛(wèi)生組織針對新型冠狀病毒疫情召開了緊急委員會議并宣布此次疫情被列為“國際關注的突發(fā)公共衛(wèi)生事件”，這是世衛(wèi)組織對流行病的一種較高級別的預警，也意味著新冠肺炎疫情的嚴重、突然和意料之外。而且截止目前，仍無有效的方法阻止其傳播，也未有確切有效的治療方法，其定性應為不可抗力，于法有據(jù)，于理恰當。

4、承租方能否以不可抗力為由主張減免租金

既然本次疫情屬于不可抗力，那么商業(yè)物業(yè)的承租方在繼續(xù)履行合同的情況下，能否援引不可抗力作為減免租金的法定事由，不能一概而論，應視具體情況而定：

（1）若因政策管控（如為避免聚集性疫情爆發(fā)，有關部門要求人流量較大的商場、電影院等場所關閉）導致承租方無法使用租賃物用于經(jīng)營，承租方可主張免除該期間的租金；

（2）疫情防控期間，雖然未影響承租方使用租賃物，但因政策管控致客流量銳減，最終導致承租方收益明顯、大幅度減少的，可主張酌情減免該期間的租金。

（二）公平原則

1、公平原則的法律規(guī)定及意義

根據(jù)《民法總則》第六條之規(guī)定，公平原則是民法的一項基本原則，主要表現(xiàn)為民事主體參與民事法律關系的機會平等、當事人的關系上利益應均衡,合理分配義務及當事人合理地承擔民事責任。該原則是進步和正義的道德觀在法律上的體現(xiàn)，對于彌補法律規(guī)定的不足和保證私法自治原則的實現(xiàn)，具有重要意義。

2、承租方能否以公平原則為由主張減免租金

“非典”疫情期間，最高人民法院曾于2003年6月11日公布實施了《最高人民法院關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執(zhí)行工作的通知》（法〔2003〕72號），該通知第三條第（三）款規(guī)定由于’非典’疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理。雖然該通知已于2013年廢止，但從司法實踐角度來看，本次疫情與“非典”疫情具有一定的相似性，上述通知仍具有一定的參考價值。

根據(jù)上文所述，本次疫情應屬于不可抗力，但是否影響承租方使用房屋需要結合實際情況進行分析。如相關部門未強制要求關停，但承租方繼續(xù)經(jīng)營有可能會造成人員聚集，疫情傳播，承租方自行關停的情況下，可以公平原則為由主張減免租金。

目前，已有地方政府陸續(xù)推出政策支持中小企業(yè)應對疫情的不利影響，減免租金便是是其中一項重要政策：

北京市人民政府辦公廳于2020年2月3日發(fā)布了《關于進一步支持打好新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn)若干措施》，其中第13明確規(guī)定“鼓勵大型商務樓宇、商場、市場運營方對中小微租戶適度減免疫情期間的租金，各區(qū)對采取減免租金措施的租賃企業(yè)可給予適度財政補貼”；

天津市人民政府辦公廳于2020年2月6日發(fā)布了《天津市打贏新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn)進一步促進經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展的若干措施》，其中第7條明確規(guī)定“給予中小企業(yè)房租優(yōu)惠。對承租國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房的中小企業(yè)及公建配套菜市場，免收3個月房租、3個月房租減半。對租用其他經(jīng)營用房的，鼓勵業(yè)主為租戶減免租金，由雙方協(xié)商解決”

廣東省人民政府于2020年2月6日發(fā)布了《關于印發(fā)應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持企業(yè)復工復產(chǎn)若干政策措施的通知》，其中第9條明確規(guī)定“國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房對受疫情影響較大不能正常經(jīng)營的民營承租企業(yè)免收第一個月租金，減半收取第二、三個月租金；鼓勵其他物業(yè)持有人根據(jù)實際情況，適當減免租金。免租金兩個月以上的企業(yè)，按免租金月份數(shù)給予房產(chǎn)稅困難減免”

疫情面前，經(jīng)濟活動勢必受到限制，出租方與承租方作為經(jīng)濟利益共同體，出現(xiàn)糾紛時，建議雙方本著公平的原則，以減免部分或延遲支付租金的方式，守望相助，共渡難關，避免訴累。

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劉筱旭律師，畢業(yè)于天津理工大學，現(xiàn)系天津行通律師事務所專職律師。作風穩(wěn)健，待人坦誠豁達，長期致力于法律問題的理論研究和實踐，對民商法領域訴訟問題具有深入的研究，并對相關問題具有獨特的見解。自執(zhí)業(yè)以來，其將扎實的法學理論功底與嫻熟的法律實務技巧相結合，洞察案涉糾紛的交易架構、剖析案件癥結之處，故其參與承辦的各類民商事案件，贏得了當事人的一致好評。

主要執(zhí)業(yè)領域包括但不限于：與公司有關的糾紛；醫(yī)療損害責任糾紛；房屋買賣合同糾紛；婚姻家事糾紛等。

劉筱旭律師秉承“行維權之道，通正義之門”的職業(yè)理念，致力于為委托人及企事業(yè)單位提供專業(yè)、優(yōu)質的法律服務。精細化辦案，把維護委托人的合法權益當作自己最大的職責。